刚刚,楼市又放大招,但为何受伤的总是我们!

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发布时间:2018-05-09 12:03

刚刚,楼市又放大招,但为何受伤的总是我们!

2018-05-09 11:29来源:财经头条精选产权/房地产/房价

原标题:刚刚,楼市又放大招,但为何受伤的总是我们!

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一向作为调控急先锋的北京楼市,再放大招!

就在昨天(5月7日)晚上,北京出台了楼市调控的新政策,发布的《关于加强限房价项目销售管理的通知》。

征求意见中拟规定:

限房价项目的限售价与周边市场价格评估价价差比低于15%,将直接作为商品房,由开发商自行销售;

如果限房价项目的限售价与周边市场价格评估价价差比不低于15%,将收购转化为共有产权住房,具备共有产权住房购房资格的家庭均可申购。

也就是说,未来“限价房”将从本质上分成两类,一类视为商品房,但有一定的交易限制;另一类则划入共有产权房,交易和产权都将有所限制。

举个栗子。

如果某限房价项目在土地出让时所限定的销售均价为5万元/平方米、之后的评估价为5.5万元/平方米,那么该项目比值为90.1%,高于85%,这些房源就是商品房,具备本市购房资格的都可购买;但如果评估价为7万元,那么比值为71.4%,低于85%,就会变成共有产权房。

那么,为啥政府要出台这样一份文件呢?为何要划定85%的界限呢?

之前,为了调控楼市,我们研究出了“限价”这个大招,确保房价不上涨、索性强行限定新房价格。

但是你想想,政府能管住新房的价格,但是能管得住老百姓的二手房吗?于是,就出现了一二手房价格倒挂的现象,卖到就是赚到。更何况,又是在北京这个寸土寸金的地方,在这个最新消息地下室都要卖到1050万的地方!

那么,如果那些炒房客们,真的以“低于市场85%”的价格买到了新房,就算有限售的规定,那么在北京这个房价日后大概率上涨的地方,等上几年又有何妨?说不定晚一点还能赚更多呢!

在“房住不炒”这样的大背景下,ZF会随随便便让这些炒房客 们捡了便宜吗?

于是,现在就出台了这样一份政策,如果房价太低的,比如说便宜了“85%”以上,那就要转成共有产权房这样的保障房来销售!

共有产权房有啥特点呢?

所谓“共有产权房”,就是你和政府“合伙买房”,可通过和政府共同拥有房屋产权的方式,减少买房成本,市民以后可向政府"赎回"产权。

假如你要炒这种房子,先不说政府会不会同意,即使房价如愿上涨了,那么收益也不全归你。

更何况,共有产权房流动性很差,首先是购房人群很窄,必须出售给所在区工作的京籍和非京籍人士,而且只享有部分产权。其次是出售,只能出售给获得共有产权房购房资格的人士,找不到什么能出高价的人来接盘。

所以,“共有产权房”基本没有什么炒作价值,炒房客可以放弃幻想了。

不过有些朋友可能就要钻牛角尖了,政策规定是“85%”才能转为共有产权房,那么炒房客们以“86%”的价格买到了商品房,那也是大大地获利呀!

政府早有后招,《通知》里说了,该比例会根据市场情况及时调整,也就是说限价房如果销售火爆,该比例可能会上调,将更多的限价房转为共有产权房。炒房客有多大胆,比例就能有多提高!

2

理想很丰满,现实会如何呢?

政策的本意,是一方面遏制投机行为,狠狠打压一把炒房客;一方面提高共有产权房的供给比例,让房子回归“住房”属性。

政府实现了“房住不炒”,普通民众能“买的起房”,问题是,开发商会干吗?

本来限价房项目就利润微薄了,现在还要转为共有产权房的项目,网签10个月以后,开发商才能收到相关款项。

若是开发商名下项目转为共有产权房,他们将面临双重压力,一方面赚不到钱,另一方面回款周期将大大拉长,财务成本将会增加。

赚不了钱又讨不了好,开发商会如何呢?

不知道有多少人还记得,就在今年初,北京有三宗共有产权地流拍了,原因就在于开发商赚不了钱!

1月25日,两块位于丰台区的共有产权住房建设用地流拍;1月30日,另一块位于北京市丰台区的共有产权住房建设用地再次流拍。3次流拍的原因均为无开发商提出竞买申请。

那么这个政策一出,那么开发商以后拿地估计要很谨慎了,搞不好今年的保障房指标就完不成了。

让我们再想想,即使开发商拍了,会怎样呢?

价格是打折了,那么为了保证自己的利润率,开发商肯定会在成本上打折、在质量上打折,只能通过降低房屋质量来以次充好,精装变简装,简装变毛坯,毛坯变危房。

炒房客自然是不在乎的,反正他又不是拿来住的,房价涨了就套现走人;而真正的刚需就惨了,房价实际上也没便宜多少,但住的条件更差了,配置更低了。

不再多说、上图为证。

要让房子回归“居住属性”,前提是房子得具备“居住属性”!别让刚需房子买到了,但同时维权也要开始了。

3

我们的担心还不止一点。

政策发布后,更多的房子变成了共有产权房,而商品房的供应就大大降低了,经济学告诉我们,供应降低了,价格就上来了!

如果按照政策的逻辑,价格上去了,那么限价房的额度又出来了,那么更多的房子就会变成共有产权房,商品房的供应又降低了,价格又上涨了……

难道买房真的要成有钱人的游戏?难道房价还要越调越涨?难道受伤的又要是刚需?

这一轮楼市调控来势汹汹,然而在这场史无前例的大风暴中,率先卧倒的除了炒房客,更多的刚需者。

楼市价格是被限制住了,开发商是无利可图了,自然会变着法的在刚需身上找回来。

除了“劣币驱逐良币”的房屋质量外,还有“购房鄙视链”的买房条件。

“全款买房的客人请进来喝茶吹空调”“贷款的就先去排个号!”“公积金的先别来,里面太挤,怕你受伤了,回头电话通知你好吗?”

本来就买不起房,这下更买不起房了!而更麻烦的是,不仅买不起房,连租房也要负担不起了!

上个月,万科自持租赁项目“月房租1.5万元起”“十年租金180万元起”的租赁条件刷爆了朋友圈,也许这是个案,但也反映了一个无奈的现实——

政府要发展租赁住房了,可是租售比太低,开发商干这个不划算咋办?

首先是降低分母,让房价降下来,但你我都知道其中难度,于是只剩一条路——扩大分子,涨房租!

十年生死两茫茫、房价涨、房奴殇!在楼市这个大环境中,政府、开发商、炒房客、刚需族的角力之中,最弱势的总是刚需,所以最受伤的总是刚需。

其实,形形色色的调控政策那么多,调控名目那么多,但判断其优劣的标准只有一个——不仅要看能否让炒房客腰斩,更要看能否让刚需族进场!

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